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租賃專法能為房屋租賃市場提供更完善的保障

    隨著房價不斷攀升,年輕人買不起房子,居住正義淪為政客爭取選票的口號,台灣自有房屋的比例愈來愈低,租屋比例卻愈來愈高,傳統上規範租賃關係的法律只有民法、消費者保護法,顯然不足,因此,2018年6月27日立法院三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」(下稱租賃專法),希望能對廣大的租賃市場提供更完備的保障及規範。

    這個法有幾個特色,規範的範圍包括消費關係及非消費關係,消費關係適用消費者保護法,租賃契約非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由中央主管機關定之。例如:非具消費關係之住宅租賃契約,有「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」(簡稱一般租賃契約),適用房東非為企業經營者;「住宅包租契約應約定及不得約定事項」(簡稱包租契約),適用包租業與房東間。具消費關係之住宅租賃契約,有「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱轉租契約)適用包租業與房客間。「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱代管契約)適用代管業與房東間。另租賃專法也明定押金的作用為「承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任,預為支付之金錢」(第3條第13款),返還時期為「租賃契約消滅,承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時,返還押金或抵充債務後之賸餘押金」(第7條第2項),且規定押金的上限為 2個月的租金總額(第7條第1項),一改以往民法對於押金無規定之現象,以及押金該如何抵充租金或損害賠償之亂象。再者,惡房東侵害房客權益問題層出不窮,惡房客破壞租賃房屋之事或遺留雜物不處理更讓房東傷透腦筋,也影響一般人出租自有房屋意願。租賃專法規定房東得提前終止租約之情形:例如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等,房東須在30天前通知房客。房東為重新建築而必要收回房屋時,則須在3個月前通知房客。租約終止房客遺留物處理:經房東定相當期限催告,逾期仍不取回時,視為拋棄所有權及得由押金扣除處理費用。若住宅未合於房客居住使用(難以繼續居住)時,如房客若因疾病、意外有長期療養需要等,房客得提前終止租約,房東不得要求賠償。

    較有爭議的規定「租賃契約消滅時,租賃住宅之返還,應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為完成點交。前項點交後尚有遺留物,除租賃當事人另有約定外,經出租人定相當期限催告仍不取回時,視為拋棄其所有權,…」(第12條)。此種由法律擬制房東完成點交的規定,可能會有問題,遇到房客不搬遷時,最好還是要循訴訟途徑來解決。

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    最重要的是,租賃專法規定租賃住宅服務業,這是以往法律所未曾有的制度,租賃住宅服務業分為包租業及代管業,「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋,再轉租並管理,擔任專業二房東的角色;「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋,協助房東處理租賃大小事,提供租賃住宅管理服務,例如:租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等。經營租賃住宅服務業需經許可,需向公司主管機關取得經營許可,完成公司登記、繳存營業保證金、配置租賃住宅管理人員、加入登記所在地之同業公會及申領登記證後,即得開始營業。現已經許可經營不動產經紀業者,如擬經營租賃住宅服務業,僅需於管理條例施行日後,以原公司組織申請許可並新增「租賃住宅代管業」、「租賃住宅包租業」作為營業項目之一、繳存營業保證金、置專任租賃住宅管理人員、加入公會及領得登記證後,即可執行租賃住宅代管業務、包租業務,無須另成立公司經營該項業務。業者繳納營業保證金的目的,是為了在發生糾紛時,可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會(以下簡稱全聯會)調處及代為賠償機制,對於房東委託經營提供更完善的保障。

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2021-10-一曲愛海洋

    租賃專法包租代管專業服務制度,有「專業證照制度」、「業務責任規範」、「損害代償機制」等三大安全機制。「專業證照制度」部分,為確保包租代管服務專業性,設有租賃住宅管理人員專業證照制度,經參加全聯會訓練30個小時及測驗合格,並登錄領得租賃住宅管理人員證書者,始得受僱執業。「業務責任規範」部分,為提升包租代管專業服務品質及可信賴度,租賃住宅服務業應履行的業務責任,包括:租賃廣告內容應真實、契約與費用收據等重要文件應由專任租賃住宅管理人員簽章、代管業使用之「委託管理契約」及包租業使用之「包租契約」與「轉租契約」應符合內政部訂定的應記載(約定)及不得記載(約定)事項。未來租賃住宅服務業於網站刊登之租屋廣告內容,如面積、屋齡、樓層別、法定用途等,應與事實相符。「損害代償機制」部分,為保障租屋服務當事人權益,明定受損害之服務當事人得向全聯會,請求由業者已繳存之營業保證金額度內代為賠償所受損害。

    作者 湯文章/東大國際法律事務所律師、東華大學財經法律研究所兼任助理教授、花蓮地方法院法官退休、國立中正大學法學博士