土地增值稅的設立，主要是基於憲法143條第3項「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。」這是因為土地漲價有很大部分並非是地主運用整地、建設不動產等方式提昇土地價值，而是因為社會進步的原因，例如：過去為農村，後來發展為都市、或附近興建捷運、學校等公共設施，或是由於土地資源減少，台灣地狹人稠，加上中國人傳統有土斯有財觀念影響，許多人除買房自住外更將多餘金錢投資於房地產，在人口不斷增加、需求提升情形下，未來可開發土地資源將愈趨稀少等非地主經營因素，而是政府、人民共同努力致社會進步下之結果。因此，為實現土地自然漲價歸公政策，而有土地增值稅制。

    就目前稅收的數量，土地增值稅的稅收比例，約占全國稅收比例3.5〜6％之間。占各縣市政府稅課收入比重約20〜30%之間，所以土地增值稅是地方稅收的重要來源。

    由於現行土地增值稅之稅基，於土地所有權移轉時，是以「公告現值」為計算之標準。公告現值為「地價評議委員會」所評議推定之價格，與市場價格尚有差距。近年來房地產價格狂飆，土地價格連年攀升，公告土地現值已經與市價拉近，這種不公平現象已漸趨緩和。只是公告現值為每年的一月一日公告調整，土地增值稅的稅基為前後兩次移轉時公告現值之差額，因此在同一年度內之土地交易移轉便無須繳納土地增值稅，形成租稅假期，造成鼓勵短期投資炒作，土地資源利用與稅收上的嚴重損失。又土地增值稅之課徵，係以「漲價倍數」作為基準。其優點在於，對於暴利者，得加重其稅，較符合社會正義。且對於地價較低之郊區或新發展之區域，有抑制土地投機行為之功能，對於地價較高之市中心，有確保正常發展及都市更新之功能。其缺點則是，採「漲價倍數」累進之計算，不符合量能課稅原則，將導致地價漲價倍數與土地實際金額不成正比。因此，有學者主張單一比例稅率，較可避免分年出售降低累進計算之複雜性，不但不會影響持有土地時間之長短，也不會助長投機行為，然不論漲價多寡皆按單一比例，並不符合量能課稅原則。因此，若能改採「漲價金額」累進較符合量能課稅原則，可是這又會造成所有人為避免負擔過鉅額的稅金，將土地分批出售，造成土地細分化，不利於土地利用開發。

    另因土地增值稅採用累進稅率課徵，持有期間愈長稅率愈高，此與為鼓勵人民長期持有土地之立法意旨相違背，為緩和此種情形，遂規定持有期間愈長可獲得較多的減免幅度，並為了避免期炒作房地產，規定如符合「自用住宅用地」則可適用10%優惠稅率，原本一生只能適用一次，第二次換屋就得適用一般稅率，然又考量民眾之換屋需求，新增「一生一屋」規定，以及重購退稅(退稅金額＝新購土地價格＋已繳土地增值稅－舊房子土地價格），使得新購土地價格超過原出售之土地價格扣除土地增值稅後，就其「已繳納之增值稅」內，申請退還其「不足支付」新購買土地地價之數額，藉此鼓勵民眾長期持有自用土地，抑制投機壟斷，平均社會財富，縮小貧富差距。此外，為抑制投機客在一年內買賣土地，將因為公告現值未變動而免納土地增值稅，透過房地合一稅對在二年內買賣所獲利益課以45%重稅，來填補土地增值稅之漏洞。

    綜上所述，可知土地增值稅之稅收數額有相當大的不確定性，且土地增值稅常受景氣影響，不動產交易市場低迷之際，稅收就會大幅下滑，因此，地方政府不應該過度依賴土地增值稅作為稅收來源，應降低對於土地增值稅稅收之依賴，藉以提高地方財源自主比例。

作者 湯文章/東大國際法律事務所律師、東華大學財經法律研究所兼任助理教授、花蓮地方法院法官退休、國立中正大學法學博士