其他共有人欠錢,我可以不管嗎?

    土地或房屋在許多人共有的狀態下,每位共有人都有「持分」,共有不動產形成的原因很多,以繼承為例,繼承後變成公同共,如繼承人中出現了尾仔囝負債未還,債權人就會向法院聲請「共有物分割」成為分別共有,然後再就其分別共有之「持分」聲請法院制執行,拍賣時若有人看好該不動產之後市、價值,尤其是法拍投資客就會進場買受。拍定後,拍定人就會以其他共有人為被告,向法院起訴請求「共有物分割」,之後法院就一定要作出共有物分割的判決。雖然法院判決分割的方法有很多種,有原物分割 、原物分割加補償、原物部分分割及部分金錢補償、變價分割等等,但無論那一種分割方法,共有不動產的一部分已經被第三人取走了。

    這是懂法律的人的金錢遊戲,對產權將被法拍的其他共有人來說,卻是噩夢的開始。為什麼呢?因為這類不動產很多是祖產,產權都沒有分得很清楚,共有人中的一些人都還住在房子內,而且持分共有人很多都是高齡、低教育、低收入的弱勢人士,當祖產持分被聲請拍賣時,大多沒有能力處理,眼睜睜的看著祖產被拿走!

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    尤其,法拍投資客都會很精準的判斷投資標的之後會被法院判決怎麼分割,變價分割是法拍投資客的最愛。所以,在找尋投資標的時,當然會以之後易被判決變價分割的不動產為首選!所謂「變價分割」是共有物分割的一種方法,當不動產直接分配予共有人有困難或難以公平分配時,「得變賣共有物,以價金分配於各共有人」。比如同一棟樓房只有一個出入口,就不可能切成多份給不同人使用,或者土地面積狹小、共有人數眾多,原物分割最後每位共有人分到的土地面積已經沒有什麼經濟效益時,法院就有很高的機率用變價分割的方式來處理共有物。變價分割通常會先進行不動產估價的程序,法院會委由專業的估價師就不動產進行估價,之後才會進行變價程序。一但進行變價程序,基於共有關係,共有人有優先承買之權,如有多個共有人願意優先承買,則用抽籤決定。但共有人沒有行使優先承買權,或沒有能力購買,房屋遭變賣後,只能拆分出售的價金,分到的錢也不一定能買回一樣的房子,形同無家可歸。

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    因此,共有人不能把其他共有人欠債的事,認為事不關己!為了防止日後不動產被拍賣,應該及早進行一些防制措施。其一,當共有物被拍賣的第一時間,如能出面與債權人協商,與持分被拍賣的共有人協商,用代償的方式請求債權人撤銷執行,並以代償的價金作為取得被拍賣共有人持分的對價,債權人的債權獲得滿足,就不會再進行執行程序。其次,當共有物被拍賣的程序進行中,執行法院都會主動通知其他共有人,共有不動產被拍賣的事情,其他共有人也可參與投標拍定。其三,共有不動產拍定後,法院也會再通知其他共有人行使優先承買權,其他共有人得以拍定的同一價格優先承買後取得被拍賣共有人持分。如果在拍賣程序進行中,其他共有人都沒有任何作為,則拍定後,拍定人頓時成為共有人之一,這時候才要出面解決,就要支付超過共有物持分被拍定時的價格很多倍的金錢,否則,法拍投資客是不會放手的!

     所以,其他共有人欠錢,不可以不管,否則,共有不動產可能就不見了!