2021豐濱嚴選

向建商買房子未給審閱期間,可不可以解除契約?

    消費者保護法第11條之1第1項、第3項規定「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。」、「違反第一項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」所以,審閱期間並非契約的效力條款,實務見解最高法院98年度台上字第168號判決認為「倘企業經營者於訂約前,未予消費者合理之審閱期間,亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款,不構成契約之內容,非謂當事人間之契約關係不成立或無效。」另外,只有定型化契約條款未給予審閱期間才有上述法律效果,若是個別磋商條款則無上述法律效果。

    建商銷售預售屋或成屋予消費者,所使用的買賣契約大都是定型化契約,故應給予消費者審閱期間,審閱期間條款的目的在給予消費者充分瞭解契約內容的機會,並且規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容的機會前,限制消費者簽訂契約的時間,以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務,致訂立顯失公平之契約而受有損害(臺灣高等法院102上字第375號民事判決)。主管機關就不動產買賣相關契約之審閱天數都有規定至少審閱期間,例如:預售屋買賣、預售停車位、成屋買賣都是5日。

↓請繼續閱讀↓

    但不動產交易習慣上,消費者都是先付定金,簽約時定金轉成買賣價金的一部分,在簽約已交付定金後,消費者反悔不買,定金將被沒收。這時候消費者大都會主張建商未給予審閱期間,或給予消費者的審期間不足5日,進而主張解除契約。但如前所述,建商未給予足夠的審閱期間,消費者最多只能主張未經磋商條款,不構成契約的內容,不能主張解除契約。至於消費者已經與建商達成合意的個別磋商條款,例如:買賣標的物位置、面積、價格或其他條件等,就不能反悔,因為雙方既然就買賣標的與價格已談妥,買賣契約就已經成立,不因會未給予足夠的審閱期間就無效。

    以往建商會要求消費者拋棄審閱期間,實務見解例如:臺灣高等法院102上字第375號判決認為「…只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係,或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間,即不得引用上開規定而主張契約無效。且消費者於簽約審閱契約條款內容之期間,雖未達規定期間,然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為,消費者有充分了解契約條款之機會,於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係,基於其他考量而選擇放棄審閱期間者,法律並無禁止消費者拋棄權利之限制,基於私法自治及契約自由原則,尚無不可。」換言之,消費者締約前有機會了解契約權利義務關係,且企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為時,如果消費者有其他考量放棄審閱期間的話,基於私法自治原則,法律予以尊重。但修正後的消費者保護法第11條之1規定「企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者,無效。」亦即除非業者與消費者個別磋商同意,以定型化契約條款要求消費者自行拋棄審閱期即非合法。

    目前不動產買賣已極少看到建商要求消費者拋棄審閱期間,而改成在簽約日於不動產買賣契約書上記載「已充分了解契約內容」等語,這雖然不等同於拋棄審閱期間,但本質上兩者並無不同,這種記載的法律效力如何?臺灣高等法院101上字第721號判決指出「惟上開規定之立法理由在於維護消費者知的權利,使其於訂立定型化契約前,有充分了解定型化契約條款之機會,如消費者已有詳細審閱契約之機會,該條之保護目的已達,故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間,雖未達規定期間,然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為,消費者有充分了解契約條款之機會,而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係,基於其他考量而選擇放棄審閱期間者,法律並無禁止消費者拋棄權利之限制,基於私法自治及契約自由之原則,尚非不可。且於簽約後已經將上述定型化契約交付予消費者,消費者隨時得查閱契約條款,有隨時瞭解契約條款之機會,在經過相當合理之期間後,消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪,亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處,則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務,其訂立之契約有失公平之虞。是企業經營者雖於簽約前未給予消費者3日以上之契約審閱期,自亦應認為上述契約審閱期之瑕疵已經補正,消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由,主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用」換言之,該判決著重的重點在於消費者日後有無反應契約不公平,如果經過一段時日間沒有反應則瑕疵治癒,消費者不得再向企業經營者主張未給予審閱期。

    作者 湯文章/東大國際法律事務所律師、東華大學財經法律研究所兼任助理教授、花蓮地方法院法官退休、國立中正大學法學博士

↓請繼續閱讀↓
2021-10-一曲愛海洋